日前，多地金融監管部門下發地方版房地產貸款集中度通知，在政策允許的范圍內，對轄內法人銀行房地產貸款考核指標上線進行了微調。在“房住不炒”的前提下，這波監管政策釋放了什么信號？它對“房貸人”將產生什么影響？“房貸人”又該如何做好貸款籌劃呢？

微調體現“精準調控”

“房住不炒”仍是主基調

記者了解到，去年底，人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），自2021年1月1日起實施。根據《通知》，考核的五檔銀行機構依次為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限依次為40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%。

招聯金融首席研究員董希淼向記者表示，對于五檔不同的銀行設置不同的指標，“這是我國第一次對房地產貸款實施集中度管理”。正因如此，有些房貸放款較多的銀行出現了超標的情況，它們將會適當控制房地產貸款。

而本輪地方監管“紅線”的微調，則是“對年初銀行貸款集中度管理制度的微調，體現了‘因地施策’?！币晃粯I內人士表示。

值得一提的是，《通知》為地方“兩條紅線”的劃定留了一道口子，規定“人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求”。

因此，部分地區在政策允許的前提下，調整了相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。例如，四川、山東等地對各自轄區內房地產貸款集中度監管指標進行了調整，和《通知》的標準對比，各個檔位銀行機構的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別上調了1個百分點至2.5個百分點不等。

在廣東，第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別提高至24.5%、19.5%；第四檔縣域農合機構房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別提高至20%、15%。

“各地對于占比上限的調整實際上體現了精準調控的思路。”董希淼認為，在“房住不炒”的前提下，各地在一定范圍內差異化的指標設定傳遞出了更為溫和的調控信號。

前述專業人士也向記者表示：“一方面，這在一定程度上可以減輕相關銀行的調整壓力，實現政策平穩落地；另一方面，也可以滿足當地剛需購房者的購房需求?！?/p>

為“房貸人”支招

可同時向兩家銀行申請貸款

值得一提的是，房地產貸款集中度兩條“紅線”的劃定，使得多數銀行個人住房貸款額度更加緊張，房貸放款速度變慢。一位國有大行工作人員向記者透露：“去年符合條件的貸款還未放出去。”

在此背景下，剛需“房貸人”應如何做好貸款籌劃呢？大源按揭總經理鄭大源為“房貸人”支招。他建議，首先最好提前半年準備買房事宜，一方面要去看房，了解房地產市場的走勢；另一方面要確定由誰來買房，由誰來申請貸款，提前核實買房資格。其次，要了解貸款的資格問題，包括收入流水、征信、首付比例等。此外，要了解打算購買的房子，以及購買這套房子可能需要的時間及各項成本。

“申請貸款時務必按照銀行的要求，提供齊全的證件，積極配合相關手續?；谀壳般y行額度比較緊張，建議大家酌情考慮，同時找兩家銀行申請貸款，如果一家無法通過審批，可以迅速更換，這對資質比較差的客戶很有幫助?！编嵈笤催€建議，無論買房還是賣房，盡量不要使用墊資“過橋”，應避免因放款過慢導致的“過橋”費用失控。

【記者】唐柳雯 陳穎

【實習生】 袁韻