8月的最后一天，廣州二手房參考價機制靴子落地。8月31日晚間，廣州發布了《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》（下稱《通知》），自發布之日起施行，并公布了首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黃埔5區共96個小區樓盤。

這意味著，廣州正式開啟“二手房參考價”時代，此前北京、上海、深圳等10余個城市均已確定建立二手住房成交參考價格發布機制。

二手房交易參考價將對廣州二手房市場有何影響？它從哪些方面為廣州二手房交易降溫？二手房參考價格機制進一步落實鋪開嗎？記者為逐一分析。

調控政策密集發布

出臺僅是時間問題

廣州出臺 “二手房交易參考價”并不讓人意外。從去年末開始，國家就對房地產市場進行了密集的調控，各種政策收緊，正是中央經濟工作會議中強調的“房住不炒”定位的落地。

廣州之前，深圳、上海、成都、西安、寧波、杭州、合肥、溫州等地均出臺了二手房參考價機制，二手住房成交參考價發布機制已成為常態調控手段。

在“房住不炒”的定位下，步入2021年，廣州的樓市調控政策日趨密集。自2月起，廣州樓市的調控手段幾乎“一期一會”。

2月，南沙規定，人才新政客戶必須提供南沙收入證明和勞動合同。同月，黃埔房貸新政取消雙外客戶準入（即外地戶口、外地收入證明）。

3月，廣東銀保監局發布消息，發現轄內（不含深圳）銀行機構涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。

4月，廣州政府約談6個區政府負責人。同月，廣州各區陸續要求各房地產開發企業嚴格按照政府備案價格要求銷售商品房，執行“一房一價”標價，不得以捆綁搭售或“雙合同”等限定方式，變相實行價外加價。

僅在二手房參考價機制發布的前一天，廣州市住建局召開下半年進一步規范房地產市場秩序工作會議，組織10家房地產開發企業、10家房地產中介機構參與會議，通報了今年以來廣州市房地產市場出現的新情況、新問題，以及房地產市場專項整治情況。

可見，從資格限定、資金來源到房源供給、監管加碼，廣州一直在貫徹落實房地產調控要求。

4月，廣州發文全面加強新建商品住房價格備案管理，存量的二手房自然就進入監管視野。

據易居研究院的研究，今年6月份，全國70個城市中，二手住房價格指數超過5%的共有25個城市，廣州以13.2%的二手住房價格指數漲幅居首。當時，易居研究院表示，25個城市中有4個城市已經落實了二手住房參考價制度，預計“剩下的21個城市升級或推進的概率較大，尤其是一二線重點城市”。

二手房和一手房價格有著聯動效應。保持二手房價格合理、穩定，對于穩定新房和租房價格、促進房地產市場平穩健康發展有重要意義。因此，在全國各地調控政策互相參考的背景下，廣州出臺相應的政策，僅是時間問題。

政策降低成交熱情

成交量將迎來降溫

廣州市此次新政將會對二手房成交有何影響？可以參考首個推行二手房參考價格制度的深圳房價走勢。

易居研究院的統計數據顯示，今年1月份深圳二手住房價格出現歷史最高點，即為72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，到了6月份，其價格為61500元/平方米，累計下跌10936元/平方米，價格縮水15%。

從結果來看，深圳的二手房參考價機制直接降低二手房的交易熱度。

為何會導致熱度降低？根據《通知》要求，房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。

從各大城市出臺參考價后的市場表現可見一斑。二手房參考價出臺后，當地熱度退減最明顯的標志是“房源下架”，導致部分樓盤出現 “0套房源”的情況。

這意味著高于參考價的房源減少了曝光機會，交易的機會降低。同時在心理預期上讓買賣雙方進一步觀望，讓成交進一步冷卻。

這是在價格預期引導、降低交易熱度上對二手房交易進行“釜底抽薪”。

“某個區域高于某個價格的房地產不能在線掛售，這一定程度上降低了區域房地產的價格?！?中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林分析。

更為直接的影響是，參考價機制抬高了炒房客的成本。二手房因為確定性高、拿房產證快、有議價的空間、容易做高評估價提高杠桿炒房備受炒房客睞。

參考價發布機制會在一定程度上提高炒房客二手房的交易成本。《通知》明確，二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

《通知》提及的相關機構包括了銀行，參考價將是銀行評估和放貸的依據。

舉例而言，假如某樓盤掛牌成交價為400萬元，那么銀行能給予首套房購買者七成的貸款280萬元，購房者需首付120萬元才能購買。但如今該樓盤的參考價為300萬元，銀行根據該價格給予七成貸款210萬元。若買賣雙方協議仍以400萬元真實交易，那么購房者需準備首付190萬元，首付門檻就提高了70萬元。“如果直接二手房按參考價進行評估，則等于大幅度降低了二手房的杠桿比例。具體如何執行需要進一步觀察。”地產經濟學家鄧浩志如是分析。

目前可以預見的是，二手房參考價制度將會在更多城市落地，尤其是那些前期房價漲幅較多、二手房市場熱度居高不下的城市。以東莞為例，該市于8月2日凌晨發布了 “史上最嚴莞八條”，其中一條就提出在“加快建立二手住房成交參考價發布機制?！?/p>

考驗人口第一大省管理智慧

保障性租賃住房是破局抓手

作為人口第一大省，以及人口凈流入的省份，廣東有著房價上漲的動能。第七次全國人口普查公報數據顯示，廣東省2020年總人口達到1.26億，過去10年，深圳、珠海、廣州、中山、佛山和東莞的人口增速均超過30%，人口繼續向經濟發達的珠三角地區集中。

與此同時，廣東的城鎮化進程也在繼續推進?！稄V東省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出，2025年，廣東省的城鎮化率要達到74.8%，較2019年提升3.4個百分點。

未來一大批年輕人、新市民仍持續涌入廣東，廣州、深圳等大城市還將繼續面臨住房的需求。

人口凈流入帶來人才的同時，也帶來了房價的上漲壓力。如何“房住不炒”、居有其屋考驗著廣東的管理智慧。

市場經濟環境下，商品價格最終由市場供需關系決定。在需求增加的背景下，增加供給是治本之道。盤和林也表示，城市要注重配套制度的建設，尤其是廉租房、經濟適用房等的推進，通過公共產品的投放來穩定房地產價格預期，讓百姓更有獲得感。

國家的政策也著眼于以供需調節價格。

在廣州出臺新政的同一天，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在國務院新聞發布會上重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

在增加供給上，記者梳理發現，發展保障性租賃住房等是國家破局的重要抓手?！笆奈濉逼陂g，國家將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。

值得注意的是，國家這次提出的租賃不是短租，而是長租，而且保障性租賃住房還引入了市場模式。

今年兩會期間，廣東省政協副主席、廣東省住房和城鄉建設廳廳長張少康對“長租房”進行解讀。他表示，“長租房”的提出，表明住房租賃將逐步從一種階段性、臨時性的居住模式，向長期性、穩定性的居住模式轉變。長租房意味著住得更長久、更安心、更舒適，同時也對住房租賃發展提出了更多、更高的要求。

通過居住長租房“向長期性、穩定性的居住模式轉變”，無疑可以消納一部分原本的購房需求，由此從根源上穩房價預期。

南方日報記者 黎華聯 張艷 張子俊

統籌：陳穎