陽江信息港2月7日起，《南方日報》刊出系列報道《被圍堵的“深房理”炒房模式》，引發廣泛關注。而最新情況顯示，深圳還在陸續出臺政策補丁和調控加碼，進一步限制以“深房理”為代表的各種深圳炒房手段，以及加強價格引導和信貸對樓市的預期影響。
據了解，以“深房理”為代表的自媒體，鼓吹“深圳房價永遠漲”，兜售“以貸養貸”的技巧，引導外地客通過落戶、代持、假結婚等方式獲得購房名額，并采取拼借首付、辦理“經營貸”、消費類貸款等到深圳炒房。
有觀察人士表示，深圳市出臺的一系列補充細則正是針對以“深房理”為代表宣揚的“假結婚買房、代持合伙買房、經營貸買房”等炒房手段。此輪政策補丁密集出臺后，上述“炒房手段”已被全面封堵，難以實施。
此外，2月8日，深圳市住建局發布關于“建立二手住房成交參考價格發布機制”的通知，則進一步引導市場價格預期。
21日，有媒體報道，深圳光大銀行已發通知，將深圳市住建局發布的二手住房成交價格將作為按揭貸款參考依據。
有觀點認為，這是深圳商業銀行正式發文要求將官方二手住房參考價格作為貸款的先例，后續如有銀行全面跟進，將進一步在信貸層面引導深圳樓市扼制“投資需求”，回歸“房住不炒”。
官方二手住房成交參考價引導市場理性交易
針對一些熱點樓盤二手住房掛牌價、成交價明顯高于周邊的情況，2月8日，深圳市住建局發布關于“建立二手住房成交參考價格發布機制”的通知。
以“深房理”不斷提及的諾德假日花園為例，其會員掛牌價已突破17萬元/㎡，而在政府發布的成交參考價僅為10.6萬元/㎡。
“深房理”小程序上的房源信息。目前該房源已下架。
“深房理”控盤的佳兆業前海廣場近一年來漲幅明顯。數據來源:諸葛找房
深圳市住建局表示，此舉利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。
對此，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁則認為，今年3月份以后，只要銀行貸款嚴格參照政府的參考價執行，深圳的二手房市場就會大幅冷卻，成交量會明顯下滑，實際成交價格也會出現一定的回落。
而對于購房者擔心的二手房指導價格影響購房的問題，深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒2月9日公開表示，房子是可以按照理性的市場價網簽的，但是有了這個價格指導，購房者在購房時候會有新的心理預期，不會盲目跟風，而商業銀行在貸款時候也要執行政策，評估自己的風險，如果按照過高價格貸款，可能也會被調查。
王鋒指出，過去的一兩年，市民的置業目光完全都被熱點區域吸引力，例如羅湖、鹽田、龍崗這些沒有被關注的深圳東部區域，和二手房指導價基本一致的。之前有些專業數據機構，發布的很多深圳房價指數時候稱深圳的二手均價到達9萬元/㎡，這個價格的測算是來自掛牌價格，其實不是真實的市場成交價格。
“深房理”式炒房的政策漏洞已被全面封堵
有數據表明，深圳2020年二手住房價依然維持上漲態勢。據國家統計局公布的深圳二手住宅銷售價格指數顯示，自4月起12月，同比增幅連續8個月在10%以上，其中8-10月連續3個月增幅更是在15%以上。
對此，有多名業內人士認為，這與以“深房理”等自媒體為代表，鼓吹本地和外地購房者套取信貸資金在深圳炒房有關系。
王鋒表示，這次深圳發布的3595小區二手住房成交參考價中，其中27%的市場價格嚴重偏離參考價格，這些偏離市場價格的小區主要來自南山、福田、寶中熱點區域，價格虛高，存在投機炒作的成份。
實際上，自2020年“715新政”至今，深圳相關部門密集出臺政策補丁，一直在持續精準打擊外地客到深圳炒房的擾亂深圳房地產市場的行為。
特別是近一個月以來，深圳已經出臺多條細則，堅決封堵“深房理”炒房模式。
1月20日，市住建局就在給市不動產登記中心的回函中表示:居民家庭購買的商品房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。這封堵了通過與有資格購房者“假結婚”來獲取購房資格的政策漏洞。
1月22日，深圳市住房和建設局發布公告，對涉嫌違規申購華潤城潤璽一期的12名人員進行懲戒:12人涉嫌違規申購商品住房，禁止在深交易房產、申請保障房與公積金貸款。
1月23日，市住建局發文要求進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理，其中提到房地產經紀機構可以會同有關商業銀行對下列購房資格信息進行嚴格核查，特別是購房人的銀行流水。這從信貸角度加強對購房人首付資金來源的審查，避免“經營貸”“首付貸”購房。
2月8日，市住建局再明確:夫妻離婚并將房產分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起3年內，不得在深圳市購買商品住房。這進一步提高通過“假結婚”獲取購房資格的成本。
目前來看，關于“715新政”政策細則陸續落地，針對“深房理”主張的“假結婚買房、代持合伙買房、經營貸買房”等炒房手段都已進行全面封堵。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則建議，政府成交參考價要跟銀行貸款評估價、繳稅的價格聯動起來，注重政策的系統性、整體性；調控上配合其他手段，根據每個片區的供求關系，供應少的增加供應，需求大的控制需求，投資大的控制杠桿，自媒體炒房頻繁控制自媒體打擊中介等。
█關注
光大銀行率先發文將二手房參考價作為按揭貸款依據
觀察人士：其他銀行若跟進，政策將進一步發威
二手住房參考價出臺后，最受市場關注的是，銀行是否參考指導價發放按揭貸款。近日，多家媒體披露了相關情況。
其中，財聯社2月19日消息，深圳多家銀行春節后二手房貸款依據成交參考價批額度。而隨后的20日，21世紀經濟報道則稱，四大行等在深圳仍未決定是否采用以政府參考價作為評估標準批貸。
另有媒體調查到的10余家主流銀行后，得到的整體情況是:所有銀行都是“等通知”的狀態，因為具體細則還未下來；細則下來之前，部分銀行還是可以按照舊的評估價放款；未來銀行的放貸標準肯定會跟官方參考價掛鉤，但會有浮動空間，而不是完全按照參考價。
而根據《南方日報》了解，目前只有光大發文，其他銀行還沒有跟進。
不過，盡管銀行執情況尚未明確，但政策的影響已經顯現。據深圳市房地產中介協會數據，2月8日當天網簽量達到1263套，其分析認為，或是當天二手住房成交參考價格發布機制出臺，導致的“搶閘交易”。
對此，有業內觀點認為，如銀行全面跟進，將進一步提高購買二手房的首付，降低按揭住房的信貸杠桿。
深圳知名地產評論人朱文策則表示，假定所有的政策都會強制推行，就會導致兩個結果：一是過戶價按政府指導價執行，超過參考價不給過戶；二是銀行貸款按參考價評估貸款，超過部分不批貸款。
在李宇嘉看來，如果現在政府公布的成交參考價低于市場成交價，市場是不認的，市場很可能會通過另外一份合同來交易。那么，政策的執行的關鍵就在于銀行。如果銀行按政府指導價格來放款，調控會起到一定的作用。所以關鍵是政府和銀行、住建部門在價格管理機制上的配合。
市場影響方面，朱文策認為，短期來看，成交量會大幅減少。這個影響不是市場對于后期的預期發生了變化，而是市場需要花一些時間去滿足新政策的要求導致的行為調整。比如賣家不愿意降價，如果買家要滿足賣家，就需要時間準備更多的資金。
【撰文】馮少文 曲廣寧
