廣州推出“二手房指導價”，有豪宅盤指導價僅為掛牌價5-6折

今年2月，深圳率先推出二手住房交易參考價格發布機制。這幾個月來，陸續有11個城市采取了二手房價格指導。

昨日（1日），廣州也推出“二手房指導價”大招。包括珠江新城片區在內的96個小區，無一個二手房指導價上10萬+/m2。即便有曝出掛牌價達18萬+的中?；ǔ菫?，指導價亦只有92641元/平方米。業內人士表示，如果以指導價為銀行貸款評估價，那么買房人和賣房人之間的價格就不能作為貸款的依據。這就導致買賣二手房，如果這套房的價格和指導價相差太多，購房者首付就將提高。

指導價出臺之后，對廣州樓市影響有多大？

數據：

首批96個樓盤，無一個二手房指導價上10萬+

根據昨日廣州住建局發布的首批住宅小區指導價，包括珠江新城片區等96個樓盤在內，無一個二手房指導價上10萬+。其中天河區數量最多，其次為黃埔，其他分布在越秀區、海珠區、番禺區。

以貝殼的掛牌價對比不難發現，不少熱門小區的指導價與市場掛牌價相差甚遠。以珠江新城的中?；ǔ菫碁槔?，該小區指導價為92641元/㎡，而市場房源掛牌價多在18萬-19萬元/㎡左右，指導價相當于市場價的5折。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，近年來熱點城市二手房價格水漲船高，樓價上漲給管理部門帶來的壓力，是政策出臺的直接原因。其次，二手房市場份額在擴大。去年廣州二手成交12.1萬套、1092萬平方米，總金額3252億元，占了房地產市場半壁江山。再次，二手房的擁有者大多是業主，這些房子的購入成本，都比現在的掛牌價或政府指導價低。建立二手住房交易參考價格發布機制，其對市場的影響和副作用，比干預一手房價格要低。

專家：

“擠泡沫”色彩濃，將影響市場預期

“積極出臺二手房參考價，是近期各大城市房地產穩定的重要政策。此類管控主要以成交活躍的熱點區域為主，尤其是一些學區和地段較好的項目?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進說。

趙卓文認為，廣州首批公布的96個熱點小區二手住房交易參考價格，“擠泡沫”的色彩更濃，將影響到市場預期，廣州二手房成交量有可能在年底跌至低谷。

嚴躍進表示，此次廣州出臺新政，已引起二手房市場的較大震動，后續政策將繼續收緊。“尤其是銀行信貸參照政府指導價之后，廣州二手房的量價都會有下跌的可能，一些私下亂漲價的操作后續也會繼續被管控?！?/p>

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉也對此觀點表示認同?！叭绻麖V州效仿深圳，同樣將指導價應用到銀行的按揭貸款業務當中，勢必對廣州的二手住房交易產生重大沖擊，這在當前房貸利率提高、房貸審批周期大幅延長的背景下可謂雪上加霜，市場調整和行業調整在所難免?！?/p>

買家：

若按指導價批貸，首付提高難以承受

對廣州此次出臺二手房指導價，購房者們怎么看？2018年在蘭亭盛薈買房的王小姐，今年上半年，又為其子女在同一小區購買過一套二手房。王小姐說，她見證了該小區二手房單價從4萬元左右，上漲到現在的8萬+。南都記者看到，目前該小區在貝殼的掛牌價已破8.3萬元/m2，而蘭亭盛薈的交易參考價僅為54920元/m2，差價高達2.8萬元/m2。

房價漲幅肉眼可見，但不少買家擔心銀行按指導價批貸款，會令自己支付更高首付，導致買不了房。市民徐先生今年4月在天河區奧體買了一套二手小戶型，但銀行回復要到10月份才能放貸。由于賣房業主是“賣一買一”，拿不到銀行放款，他也沒錢買房?！艾F在二手房指導價是降低了，但業主不會按這個價賣房??！如果銀行貸款參考指導價，必然會導致首付提高，剛需更加買不了房?！?/p>

新政背景

廣州二手房均價同比上漲近10%

那么，剛剛發布了《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》的廣州，其二手房市場的現狀究竟如何？

從中房指數系統百城價格指數可見，自2020年10月開始，廣州二手房價開始出現明顯漲勢。到了今年7月，二手房均價同比上漲已近10%。針對二手房市場哄抬房價的情況，2月2日，廣州市住建局就地產中介市場亂象與25家中介機構進行會談，提出中介機構及從業人員要嚴肅對待近期個別樓盤業主盤哄抬房價，不參與不炒作；4月，住房和城鄉建設部約談廣州，受此影響，二手房價漲幅在5月達到1.44%的高峰后，連續回落2個月。

鄰城觀察

指導價新政后，深圳二手房價已連降4個月

今年2月，深圳成為全國首個發布二手房指導價的城市，發布了全市3595個住宅小區的二手住房成交參考價格。指導價出臺后，對深圳二手房市場影響有多大？

南都記者根據中房指數系統百城價格指數，整理了去年7月至今年7月這一年中深圳二手房的市場情況?？梢钥吹?，深圳二手房價已經連續4個月呈現負增長，一直持續到7月。

在今年5月，深圳還因為一套二手學區房狂降600多萬元而上過熱搜。消息顯示，在阿里拍賣網上，來自深圳學區房中的“愛馬仕”——國城花園的一套房子，以2206萬元成交。成交價與2月初同一戶型房源相比，直降662萬元。除了“法拍房”這一因素外，就算在中介平臺上，對比今年1月和5月的價格情況，國城花園均價也已下跌18.1%。

采寫：南都記者 王艷玲 伊曉霞