陽江信息港1945年，世界著名建筑大師勒·柯布西耶曾提出一個概念——"立體城市"，它將居住、辦公、文化設施等多種城市功能融為一體，以此實現立體空間的復合功能。這一概念正適應如今快速發展的中國。
據國家統計局數據顯示，2020年末中國常住人口城鎮化率超過60%，另據社科院測算，2035年我國城鎮化率有望達到74%。
城市橫向快速演進的另一面是，交通擁堵、土地效益低等問題滋生。改變郊區蔓延式發展，以公共交通為核心驅動，通過緊湊、密集的城市中心和周邊業態縱向布局，成為解決大城市病的良藥，依存而來舊貌換新顏的便是TOD模式。
在越秀地產首席產品官、TOD研究院院長洪國兵看來，TOD與如今大熱的城市更新呈現的是一種三角關系。他認為，幾乎所有的城市更新項目都會涉及到TOD，但不一定所有的TOD項目都是城市更新，它不是一個套疊關系，而是存在交集的關系，根據城市本身特性不同選取的方式也不同。
有人說，未來城市就像《第五元素》中的機械城，將以交通為導向的城市模型推向頂峰，而TOD的垂直立體城市意味著城市發展與財富增長正呈現新的視角。
從城市軌道，到軌道城市，錨定紐約、東京、香港等國際都會城市發展的先行經驗。此種TOD“垂直立體城市”的概念意味著“軌道＋物業”時代的到來，亦有專家曾指出，城市群和軌道的發展意味著一個劃時代的機遇，可以和1998年的房改相比。另有研究報告指出，符合城市發展規律的TOD模式被視為房地產的新藍海，預計未來將有20萬億元的巨大市場。
越秀地產首席產品官、TOD研究院院長洪國兵新藍海：從賺快錢到賺慢錢
關于未來城市、立體交通、TOD城市發展，洪國兵有著自身的特定理解。增量見頂，存量待挖掘，當賺快錢時代過去，如何賺慢錢，是眾多房企需要面對的問題。在這樣一條縱深的賽道，京投發展、萬科、龍湖、綠地、綠城等眾多品牌房企叢林競逐。
對于TOD項目未來的發展潛力，洪國兵所認同的邏輯是，很多城市都想大力發展TOD，但并不是每所城市都能消費起TOD項目。一方面，發展軌道交通TOD意味著產業聚集、效率提升；另一方面，對于任何一個TOD項目來說，TOD項目成本一定會貴過非TOD項目，如果土地本身聚集效應帶來的溢價不能覆蓋成本，它利潤點便是無效的。
洪國兵認為，類似日本東京一直強調城市發展要分散，但是結果是分散不出，是因為聚集效應帶來的收益邊際效應很大，產業匯聚需要載體，而TOD是一個很重要的方式。所以，在經濟發達地區的TOD不是“往下走”，而是“往上走”。
公共交通的效率，最終決定著城市擴張的邊界。舊貌換新顏的“立體垂直城市”，將鏈接高鐵、軌道、公交多路網，五軌合一城市群交通樞紐，使城際、城區內暢外連，在城市化演變進程中開啟了新的想象。
中國城市軌道交通協會數據顯示，截至2021年6月30日，中國內地共有49個城市開通城軌線路，總里程為8448.67公里。據中指研究院預計，未來還將新增2000個以上軌道交通站點，這為TOD開發帶來了龐大的市場規模及增長空間。
“大灣區也曾被賦予‘軌道上的大灣區”的含義，這一概念比城市地鐵概念更廣，如果在大灣區范圍之內，按照廣州地鐵規劃所提出來的軌道之上，確實能夠支撐大灣區作為世界級灣區定位的需要。”
與此同時，與城市更新相似的是，門檻高、周期長、投入大、難以標準化成為TOD身上自帶的標簽。對于房企而言，需要花時間“交學費”，但作為反饋將來也會給企業帶來持續的、長久的、穩定的現金收益。
在洪國兵看來，在這一領域中，TOD項目本身賺不賺錢、對于賺慢錢能不能賺到，是一個很核心的問題。衡量一個TOD項目能做的前提是必須要有價值。TOD項目成功的第一點是機制，第二點是價值挖掘，對于賺不賺錢這個事情，收益其實能夠解決問題，只不過收益能在多長時間里變現是不確定的。
洪國兵稱，作為企業來說，從自身財務安排或者企業運作來說，愿不愿意去做是一個選擇的問題，這不是TOD本身的問題。作為企業，核心還是要把TOD本身價值挖掘出來。
以越秀地產來看，因為TOD的模式也讓其在土地市場中擁有一定優勢。根據半年度業績會的官方陳述，上半年越秀地產運用“6+1”多元化的增儲模式，其中 TOD、“城市運營”、國企合作增儲模式分別占新增土儲的 4.2%、29.8%、6.6%。
破邊界：從“點狀思維”到“網絡思維”
在后地產時代的市場邏輯中，“重質降速”成了眾多房企的戰略選擇?！跋掳雸龅穆肪烤乖撛趺醋?？”這是所有房企都必須要解決的一個難題。
此前，布局TOD領域的房企正好切中了時下賺慢錢時代的脈搏。親歷越秀地產TOD模式1.0到5.0迭代升級，洪國兵見證了TOD模式的演進與發展。
在他看來，現在房企開拓TOD項目當中最大的難點是合作機制的問題，因為運營主體太多，要協調的內容太多，有政府、有軌道、有開發，甚至有產業，包括開發背后就有很多合作伙伴，在這個過程中首先要理念一致，大家才能共同把TOD做好，這不僅體現在為項目本身創造價值，也在為城市帶來價值，理念達成一致之后，才能照顧到各方的合作機制，發揮各自的優勢，形成共贏，這是TOD的本質。
事實上，房企涉足TOD模式主要有以下三點考慮。第一，TOD項目主要布局在一二線城市，在城市土地資源稀缺的背景下，城市特定區域內的TOD發展規劃可以為房企帶來開發資源。第二，TOD項目具有與生俱來的區位和功能性優勢。地鐵上蓋地塊的交通配套優勢，能為項目帶來更強的溢價能力。第三，通過挖掘軌道交通物業的商業價值，實現區域物業的價值增長。
現階段，房企參與 TOD 開發的模式大致可以分為三種：第一種是一二級聯動，代表企業為綠地集團、京投發展；第二種是合作開發，主要指房企和地鐵公司合作，比如，越秀與廣州地鐵合作等，萬科與申通地鐵等合作；第三種是房企獨立或通過合作的方式在公開市場獲取 TOD 地塊進行開發。
洪國兵告訴焦點財經：“每個項目做完都很愉悅，但是做的過程很痛苦。”他認為，每一個市場認可的TOD項目，都得益于對軌交價值的深度挖掘；每一座高質量呈現的TOD，都離不開多學科多專業技術的整合，企業需要積極參與城市空間、服務重構，洞見居民未來生活、工作、社交場景，真正融入城市服務中去。
對于目前TOD存在的痛點，洪國兵的建議是：只有大家打破邊界才能夠定義未來，才能夠定義未來TOD的發展，這是最核心的，只有建立一個機制，才能把事情做好。如果不合作意味著公共資源的投放浪費，只有從國家政策層面也更多要做這些思考，才能夠有利于TOD的發展。
城市更新是將城市中已經不適應現代化發展的區域和功能進行有計劃的改建。而TOD項目開發，正是把陳舊落后的業態功能以公共交通的形式重新打造，提升的是城市的綜合價值。
在洪國兵看來，未來TOD的趨勢是集群開發、產業先行、產品與服務復合化。為此，需要打破邊界，重新定義TOD綜合開發底層邏輯，打造城市新增長極，TOD綜合開發總體邏輯需要由“點狀思維”逐漸向“網絡思維”轉變，從“產業導入”逐漸轉向“產業先行”，從單站點TOD綜合開發轉向多站點TOD聯動開發。
TOD的核心要義是構建站城綜合體，拓展城市軌道交通綜合服務功能，推動站、城、產、人、文融合發展，集約利用土地，優化城市功能布局，引導人口分布，打造一體化交通和推動各種交通方式統籌銜接，完善多層次網絡布局，形成現代化城市公交體系，以建立軌道加物業機制，通過綜合開發收益反哺城市軌道交通建設和運營，實現城市軌道交通與城市發展良性互動和多方共贏。
對此，洪國兵認為，復合化的TOD空間產品與服務是聚人、留人，并將軌道交通價值轉化為場所價值的砝碼，消除傳統功能分區“邊界感”，營造有魅力與粘性的 “無界社區”，從而匯聚人流，形成活力樞紐，帶動片區經濟可持續發展。
在價值挖掘上，洪國兵表示，只有對軌道交通價值進行深度挖掘，深刻洞察客戶所需，了解目標客戶的心理需求，才能進行產品策劃最終打造爆款產品。
5.0時代：從單一到復合
在這樣一條漫長的投入過程，需要耐得住寂寞，同時還要攻得深。在玩家縱橫的巨型落網編織中，對于越秀地產的優勢，洪國兵厘定得非常清晰。
對于在賺慢錢的過程中如何保證現金流問穩定，洪國兵表示，一方面，越秀地產屬于廣州市市屬國有企業越秀集團旗下的地產板塊，此前TOD項目基本上都是采取集團孵化再注入到上市公司層面的方式，土地資金是由大集團組織投入，等達到一定售賣條件才會注入到越秀地產上市公司層面。
另外一方面，目前越秀地產運營的TOD項目都和廣州地鐵合作，與此同時，廣州地鐵是越秀地產上市公司層面的第二大股東，也是越秀地產的戰略股東，這兩大因素一定程度上保證了越秀地產TOD項目在現金流和投入的產出比。
據了解，在合作模式上，越秀地產與廣州地鐵建立了深度的戰略合作，構建了從頂層的融資平臺，再到土地一級開發，二級開發，最后到城市運營共贏的合作機制。
“建立與政府、城軌公司等多個主體間的高效溝通協作機制，并充分發揮從軌道建設到二級開發，一二級聯動的全流程開發管理經驗，通過越秀地產和越秀房托雙平臺建立‘開發+運營+金融’的獨特模式，實現長期物業持有以及提升城市運營能力。”
據洪國兵介紹，為深入了解TOD發展一線信息及進行市場研判，解決TOD項目的空間結構復雜、功能業態復合、跨專業協作等技術難點，越秀地產專門成立越秀地產TOD研究院，立足于廣州，不僅僅解決項目問題，也包括最核心的合作模式問題，未來也將向其他地區領域拓展。
據了解，越秀地產TOD研究院主要做兩件事，一是對TOD這條線價值進行判斷。二是與一些院士，如廣州院士進行合作，解決TOD項目一些核心技術，通過跨專業聯動進行了深層專項技術研究，制定一套高效的技術研發體系，在交通、結構、減振降噪、景觀等方面取得一系列的技術成果，并在實際項目中得到應用。
越秀地產TOD的成果在半年報中有所體現。截止2021年上半年，越秀地產TOD項目錄得合同銷售約人民幣76.0億元，同比上升50.7%。其中，星瀚實現25.3億元、星圖實現25.0億元、星匯城實現13.9億元。
事實上，在傳統TOD打造上，一般僅注重于土地的增值和空間的塑造，而隨著TOD的發展會出現集群開發、產業先行、產品與服務復合化三大發展趨勢?；谶@樣的趨勢，越秀TOD模式將進入到全新的5.0階段，即“軌道建設+土地整備+二級開發+城市運營+產業導入”的發展模式。
為此，越秀地產制定了一套軌交價值研判體系，塑造自身的“護城河”。在TOD項目的市場調研中，越秀地產通過分析城市軌道交通線網規劃、每個站點的特性等，并采用先進的“城市大數據”，對廣州地鐵沿線區域發展狀況、人群生活方式進行全面研究。
“在產品與服務復合化趨勢下，越秀地產發揮城市綜合運營能力，依據全場景的多元化業態開發運營需求，打造住宅、商業、服務、康養、長租、教育及地產+等產業，并依托越秀集團‘4+X’現代產業體系和‘越秀產業基金’，驅動產城融合發展?！?/p>
越秀地產TOD也經歷過發展的4個階段。從政府主導向城軌公司與社會資本協同發展逐步過渡。進入4.0階段，越秀地產將TOD開發的價值鏈條延伸到軌道交通站點周邊區的城市運營，通過整合商業、長租、康養、教育等多元服務板塊，為TOD客群提供功能性服務獲取長期衍生價值，從單一向復合不斷演化，逐漸完善TOD 1.0-4.0的價值鏈條。
數據顯示，經過20多年的發展，越秀地產在全國10個城市落地超過70個泛TOD項目。其中，包括與廣州地鐵聯合開發的5個車輛段上蓋項目。截至2021年6月30日，越秀地產共擁有6個TOD物業項目，布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備達到406萬平方米，約占大灣區土地儲備的 26.5%和總土地儲備的 14.5%。
“目前整個公司布局是1+4，所謂的1就是大灣區，4就是華東、華中、北方和西南，應該講TOD發展和1+4基本上同步，但不是全部。依托“1+4”全國戰略布局，越秀地產初步形成 ‘深耕廣州、聚焦大灣區、輻射全國’的戰略格局?！?/p>
除與廣州地鐵進行合作之外，據洪國兵透露，最近越秀地產正在與一些城市洽談TOD項目，而早在2019年，越秀地產已經和長沙地鐵簽署了戰略合作框架協議，但還沒有具體到每一個項目。
隨著房企將物業領域作為全新增長曲線，眾多房企開始向城市服務轉型。據了解，越秀地產已經戰略性引入廣州地鐵物業，直接獲取廣州地鐵旗下公司的部分物業股權，未來雙方將在地鐵空間服務等方面開展全方位合作。
“每一個城市都有自己的特殊性。進入一個城市首先是認知一致，第二是形成合作互信，前期洽談的時間比較長，也是最難的，等到模式形成、合作機制建立TOD項目推進就會很快?！焙閲Q，未來越秀將結合過往經驗，將TOD價值挖掘出來，把蛋糕做大。
作者丨王迪
轉自丨焦點財經
