經濟數字會撒謊？疫情期間美國房價不降反升

財聯社（上海，研究員 史正丞）訊，從今年三月中旬開始，新冠疫情在美國全面爆發直接造成了三千余萬人申請失業金，幾乎所有的經濟數據均創下了歷史罕見的跌幅。

之所以說幾乎，因為有一項重要的經濟數據——美國全國房地產商協會3月現房交易價格中位數同比大漲8%，報價280,600美元。

（現房交易價格中位數價格走勢，來源：NAR） 究其原因，仍然是因為供給關系的考量。美國在線房地產數據庫Zillow經濟學家Skylar Olsen指出，雖然疫情嚴重壓抑了需求，但在房屋供給側也同樣受到了打擊。而且房屋買賣是個長期的過程，疫情對價格的影響通常會有1-2個月的滯后。

此外，由于這個數據并不對房屋進行更細致的區分，今年3月小市值房屋銷量大跌疊加高價值房屋銷量上漲，也是拉動房價中位數大幅上升的一個原因。

當然，房屋價格是一個動態博弈的游戲，價格的趨勢也是多種因素共同形成的結果。

供給側：不愿降價的賣家

從美國房東的角度來看，現在遠遠沒有到“降價拋售”的階段。

根據美國房地產列表網站Realtor.com數據，即便到了4月25日那一周調低掛牌價的美國賣家也僅僅只有4%，低于去年同期的5.7%，惜售心理可見一斑。

從賣家的角度來思考，房子賣不出去的主要原因并非價格掛得太高，而是因為疫情期間買家無法上門看房，自然也更不愿意提出報價。至于后續降價與否，還得看疫情封鎖政策結束后的變化。

房地產經紀商Redfin的數據顯示，四月底那一周買家問價數量下降了15%。抵押貸款銀行家協會的數據也顯示，同期申請抵押貸款的數量也降低了20%。

Redfin指出，目前該公司掛牌待售房屋的數量已經達到五年最低點，中位掛牌價格同比上升1%至30.8萬美元。

美國全國房地產商協會數據顯示，三月底美國掛牌房屋數量為150萬，較去年同期下滑了10.2%。簡而言之，現在美國的賣家們并不急著把房子掛出來，更不要說火急火燎地等著脫手了。

需求側：房價趨勢不明

面對次貸危機后持續上漲的美國房價，疊加眼下這輪對經濟破壞力巨大的疫情，許多買家也擔心剛剛入手房屋就面臨貶值的窘境。

然而，不要說普通購房者，眼下連專業的機構也無法給出清晰的房價展望。

房貸融資巨頭房利美上個月預測今年現房中位數價格將從去年的27.2萬上升至27.5萬；房屋信息供應商CoreLogic預測2020年3月至2021年3月之間，美國房價將上漲0.5%；凱投宏觀和Zillow預計今年年內美國房價降下降2%-3%，Zillow認為價格到2021年將進入修復。

導致房價預期嚴重分化的一個主要因素是，白宮和華爾街對房貸違約潮的處置政策是否有效仍存疑問。

政策端：寬限房貸避免拋售潮

房產抵押貸款數據公司Black Knight指出，截至4月30日當周，美國一共有7%的房貸處于寬限還款的狀態，部分房屋擁有者獲得的寬限期長達一年。

全國房地產商協會首席經濟學家Lawrence Yun指出，考慮到房貸寬限政策的存在，未來十二個月里很難預期房價會出現下跌。持續的就業形勢惡化可能會造成被法院強制拍賣的房屋數量增加，但即便在那樣的情況下整個市場也很難出現供大于求的狀況。