探路地治改革 南海大瀝“毛地”入市再造產業空間

中新網廣東新聞4月25日電 題：探路地治改革 南海大瀝“毛地”入市再造產業空間

記者 程景偉

近年來，南海大瀝鎮緊抓粵港澳大灣區建設、鄉村振興戰略實施的歷史機遇，結合廣佛全域同城化、南海建設廣東城鄉融合改革創新實驗區部署，在城市更新、城鄉融合發展方面取得重大突破，多個重點項目取得關鍵進展。

隨著社會經濟的不斷發展，土地資源不足始終是制約大瀝高質量發展的最大瓶頸。目前，大瀝鎮土地開發強度達到80%，遠高于珠三角地區平均土地開發強度，在推動村改的過程中也遇到了工改工難以推進、剩余土地開發難度大的尷尬局面。同時，作為傳統的商貿大鎮，鎮內46個專業市場每年能產生近八千億的交易額，但經濟效益和稅收貢獻率一直不高。

正當產業空間提升受限之際，大瀝鎮先試先行“毛地”入市政策，率先尋求解困破局的答案。政經觀察人士指出，大膽求變尋求共贏，敢于創新探路先行，這充分展現了“南海地治改革”實踐的大瀝擔當，將進一步推進大瀝高質量建設廣東省城鄉融合發展改革創新實驗區先行區。

破解產業空間受限難題

4月23日，大瀝鎮舉辦“毛地”入市先行先試——產業用地精準對接會。會上，圍繞國土空間再造、城鄉空間再造、產業空間再造、生活空間再造、生態空間再造五個“再造”的“南海地治改革”總目標，大瀝鎮正式推出“毛地”入市政策，再解產業空間提升受限之難題。

按照以往的政策，“毛地”是不允許入市改造的。而近年來，“毛地”入市逐步得到放寬。今年2月9日，大瀝鎮率先印發“毛地”入市項目選取市場改造主體工作指引，創新工作機制，展現地治改革的有為擔當，成為了南海區“第一個吃螃蟹的人”。

所謂“毛地”入市，是指未達到手續齊全(有集體所有權證，沒集體使用權證)或土地上蓋建構筑物租約未到期的農村集體建設用地，允許上平臺招商?！懊亍比胧械挠猛局荒転楣I倉儲、商服用地等，不能為住宅用地和公寓用地。根據相關的政策，“毛地”入市項目應屬于納入“三舊”改造標圖建庫范圍或者農村集體經營性建設用地標圖建庫范圍，已辦理土地所有權證。而且面積須達到20畝以上，項目規劃容積率也有一定的要求。

按照要求，“毛地”入市競投人須為南海區大瀝鎮內注冊的具有獨立承擔民事責任能力的獨立法人機構，未被記錄入“毛地入市”改造主體“黑名單庫”；實繳注冊資本金不低于1000萬元人民幣，同時不接受聯合體參與競投等等。“毛地”入市要集體經濟組織表決通過，申請立項的程序，而且入市方案要通過鎮聯席會議審核，才能上平臺掛網成交，簽訂協議。

釋放多重效益實現多方共贏

“毛地”入市政策到底有多好？以下的例子就是最好的說明——A經濟社有100畝的集體工業用地，于2000年對外出租，租期為30年。由于此宗地開發較早，上蓋建筑形態較差，存在安全生產隱患較大，現有租金不高(約3元/平方米/月)，而且土地大部分未辦證“集體土地使用權證”。A經濟社希望將此宗工業用地進行改造升級，但限于A經濟社缺少資金，且剩余約10年的租期。同時B投資者有意在大瀝鎮進行產業的投資，A經濟社這100畝土地由于區位等優勢，符合B投資者的條件。但由于此宗地未有“集體土地使用權證”和租約未到期，無法上平臺進行出租。

使用“毛地”入市政策后，A經濟社可以制定入市方案(包括土地整理方案和土地出租方案)，上平臺招市場合作主體。B投資者競得市場合作主體后，可以進行土地整理階段，墊資協助A經濟社進行土地租約的解約，以及土地的確權辦證。土地前期整理完成后，A經濟社與B投資者根據土地出租方案簽訂土地出租或出讓協議(協議須明確B投資者前期墊資解約費用的扣除方式和期限)。

最終，該100畝集體工業用地順利改造，產業得到了升級，建筑形態得到了提升，安全生產隱患得到解決。同時，A經濟社的租金水平得到了提升，約15元/平方米/月，B投資者取得了適合企業發展的土地?？梢姡ㄟ^實行“毛地”入市政策，能夠釋放多重效益，實現多方共贏。

此次大會現場對大瀝鎮具備入市條件的13個地塊、共計1千畝的土地進行推介，工業用地和商服用地各占一半，其中兩個地塊當場簽訂入市意向書。值此機會，大瀝鎮相關職能部門負責人還共同簽訂了大瀝鎮產業提升重點片區全鏈條監管任務書。

作為河東“高方田”地塊合作意向方，佛山鉅隆集團副總經理梁榮標表示，鹽步家具城已經營28年，面臨需進行改造升級的現狀，受限于所剩不多的租期，無法進行系統的布局改造。毛地入市政策的推出，可以制度性保障土地租約解除或者拆除工作完成后直接獲得使用土地的權利，提前鎖定適合企業發展的土地?！拔覀兡繕耸菍Ⅺ}步家具城項目打造成商業地產和專業市場的標桿?！绷簶s標說。

先行先試開啟南?！暗刂胃母铩毙绿剿?/p>

“毛地入市將會成為大瀝推動村級工業園改造、商貿改造的一個重要抓手。”大瀝鎮鎮長游劍鋒表示，希望通過該政策，讓租約即將到期的村級工業園、商貿園區通過土地整理的方式，提前選取新的市場改造主體及租戶，也讓工業園內的安全生產隱患得到徹底解決，從本質上提升商貿大瀝品質，“讓大瀝真正成為最具想象力、能夠重構的地方?！?/p>

暨南大學特區港澳經濟研究所副所長、自貿區研究院副院長，經濟學院教授、博士生導師謝寶劍分析認為，首先，對村集體來說，“毛地”入市放寬了集體經營性建設用地入市的標準，利用市場力量，盤活土地資源，增加集體收益。不僅可提高村集體租金收益水平還能夠提前對舊物業進行改造，升級了產業業態，降低了安全生產、消防、環保等隱患。

同時，對市場改造主體而言，“毛地”入市政策可以制度性保障土地租約解除或者拆除工作完成后直接獲得使用土地的權利，無需重新再上平臺進行競價交易，提前鎖定適合企業發展的土地，降低企業用地獲得成本和競爭壓力，保障改造主體的市場利益。同時，在符合政策條件下，可獲得村級工業園改造的政府專項補貼，提高項目可行性。

他還認為，站在政府角度，“毛地”入市能進一步加快村級工業園改造，促進產業升級和經濟提質，既釋放了土地資源，增大產業發展空間，又創新了城鄉融合發展模式，加快招商引資和產業升級步伐，推進大瀝鎮乃至南海區新一輪跨越式高質量發展。

南海區自然資源分局城市更新審批管理股股長杜小剛指出，大瀝作為改革創新的先行者，在土地領域也一直走在南海、佛山乃至全國的前列，南海集體可經營性建設用地入市的“第一掛”就來自大瀝鎮的太平社區。大瀝的“毛地”入市政策的先行先試，既展現了“南海地治改革”實踐的大瀝擔當，也體現了立足本地實際、用好用活村改政策的大瀝作為。(完)