南方網訊 26日，廣州中院召開發布會，通報房屋買賣居間合同糾紛案件審理情況。近3年來，廣州兩級法院共審結居間合同糾紛案件4038件，其中2017年審結1286件、2018年審結1477件、2019年已審結1275件，其中涉及中介公司的二手房買賣案件約占85%。

從審判實踐來看，中介費一般約定在房款的1%—3%之間，案件訴訟標的額一般在12萬元以下，一審案件調撤率達54.83%，二審案件調撤率為16.67%，當事人在二審中的調解意愿不強，一審調撤率更高。通過對生效裁判文書的梳理分析，法院發現中介公司在居間活動中存在較多的不合規行為。

審判實踐發現，中介公司未與委托人簽訂獨立的居間服務合同的情況較多，這導致中介公司的居間合同義務的范圍、完成標準、服務費用金額、支付時間都不能明確，出現規避責任的問題。

中介公司的工作人員工作職責履行不到位，主要表現為：疏于或怠于對房屋情況進行查冊，未及時有效審查買受人的購房資格、出賣人或其代理人的委托權限，未對贖契風險等進行有效提示等。

中介公司存在大量違反重要信息告知義務的問題，主要表現為：隱瞞中介公司與買賣雙方有利害關系、交易房屋所涉的戶口學位、房屋真實樓齡、房屋是否有非正常死亡等關系到房屋價款或合同訂立的重大事項，從而引發法律糾紛。

部分中介公司以“定金”“誠意金”“看房費”等名目，以受出賣人委托的名義，收取買受人的房款，違反了資金管理等協助義務，違規占用買受人的交易資金。

廣州中院提醒，二手房交易過程中，中介公司應當依法促成買賣合同的訂立，提供的服務項目還應包括協助買賣雙方辦理網簽、遞件、完稅過戶、交樓等后續手續。中介公司存在故意隱瞞影響合同訂立重要信息導致合同不能繼續履行的行為，中介公司不能要求居間報酬，其行為導致當事人產生損失的應予賠償。

案例

中介隱瞞學位情況 法院判決返還費用

買方謝某、陳某和賣方尚某、龐某與中介公司簽訂合同，買方向中介公司支付31150元。后買賣雙方就房屋的學位占用問題產生爭議，買方另案起訴賣方，要求解除合同并雙倍返還定金。

該案生效判決認定，賣方沒有證據證明在合同簽訂前，已將房屋附屬學位的占用情況如實告知買方，雙方未能就學位被占用的問題達成合意，導致合同未能繼續履行，判決支持了買方全部訴訟請求。

買方還主張，中介公司隱瞞涉案房屋附屬學位占用情況，要求解除合同，并返還已付中介費、賠償律師費損失。

一審法院認為：房屋是否具備學位、學位是否可為買方使用等，均為影響涉案房屋交易價格、交易意向的重要信息，中介公司負有向買方如實報告與房屋交易有關信息的義務。中介公司在賣方放售涉案房屋時，對賣方要使用涉案房屋對口學校學位的事實已知情，但未如實告知買方，損害了買方利益，無權收取中介服務費。律師費并非訴訟的必要費用，故判決中介公司返還中介費31150元。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

法官表示，在當前社會背景下，房屋所附帶的教育資源往往是買家在選擇房屋時的重要考量因素，房屋是否具備學位、學位可否使用等，均為影響房屋交易價格、交易意向的重要信息。中介公司應當對掌握的可能影響房屋交易的重要因素如實告知，不得有所隱瞞或提供虛假情況，否則無權獲取中介費，甚至應當承擔損害賠償責任。

南方日報記者 尚黎陽 通訊員 萬鵬 馬婷婷