今年前三季度廣東房地產市場呈現持續復蘇勢頭，第三季度復蘇態勢進一步明朗，9月商品房銷售面積創下去年以來單月最高水平。

近日，廣東省房協發布的廣東省房地產前三季度市場分析報告顯示，珠三角地區前三季度銷售面積同比降幅比上半年大幅收窄19.1個百分點，復蘇態勢愈加穩固，其中又以深莞惠表現最為突出。行業資金狀況持續改善，完成投資增速穩步提升，土地市場量價齊升，廣佛都市圈和深莞惠都市圈是房地產企業重點布局的兩個核心地區。

廣州東部中心項目建設熱火朝天。

數據分析

樓市總體強勁復蘇，灣區城市愈加穩固

報告顯示，前三季度，全省商品房銷售面積9595.90萬平方米，同比下降0.9%，降幅比上半年收窄15.9個百分點；銷售額14152.80億元，同比增長4.6%，比上半年提高20.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積8428.48萬平方米，銷售額12509.27億元，同比分別增長0.6%和8.4%。其中，今年第三季度各月商品房銷售量均已明顯超過去年同期水平，同比增速分別達30.0%、31.5%和26.4%，其中9月的銷售面積更是創下去年以來單月最高水平，市場呈現持續復蘇態勢。

分區域看，廣東各地區第三季度的商品房銷售面積同比降幅均持續收窄，其中粵東、粵西地區均于8月實現正增長，東翼復蘇勢頭弱于西翼；珠三角地區第三季度市場復蘇速度明顯快于上半年，粵北山區第三季度復蘇勢頭有所減弱。

從城市情況看，前三季度商品房銷售面積有13個城市同比增長，數量比上半年增加7個。其中，佛山、惠州、廣州銷售面積位列全省前三。

報告顯示，資金改善態勢持續，監管新規影響預期。前三季度到位資金18037.13億元，同比增長4.9%，比上半年提高10.8個百分點。從單季度到位資金情況看，第三季度到位資金7034.37億元，同比增長27.9%，環比增長13.1%，反映出企業融資力度有所加大。

從土地成交金額看，廣州、佛山、東莞前三季度經營性建設用地成交金額位列前三。其中，廣州成交金額達1684.1億元，遙遙領先其他城市，其中居住用地成交金額為1240億元，占73.6%；佛山總成交金額1024.6億元，其中居住用地成交金額959.5億元，占比高達93.6%；東莞總成交金額629.2億元，其中居住用地成交金額495.6億元，占78.8%。深圳、惠州成交金額在400億元左右，分列第四、第五位。上述5個城市的土地出讓合計4131億元，占全省的80%。數據綜合反映，廣東的土地市場分化更為明顯，廣佛都市圈和深莞惠都市圈是房地產企業重點布局的兩個核心地區。

后市展望

建議房企加快回籠資金保持穩健經營

今年前三季度，在政策面相對寬松、流動性充裕的宏觀環境下，廣東房地產市場尤其是大灣區城市的復蘇勢頭強勁。其中，雖然深圳、東莞已于7月升級調控政策，但環深都市圈仍受市場追捧。在廣州都市圈和深圳都市圈的有力支撐下，廣東房地產市場復蘇態勢愈加穩固。

隨著廣州都市圈與深圳都市圈的加快融合發展，粵港澳大灣區宜居宜業宜游優質生活圈也將進一步加快建設，進而帶動全省“一核一帶一區”的協調發展。從房地產市場發展角度而言，一方面大量新增人才的涌入，將使城市對住房的需求穩步增長，對住房需求總體保持旺盛態勢。另一方面，旅游、休閑、文化、娛樂、購物和大健康產業等將迎來更大的發展空間，給休閑文旅地產、度假養生地產、體育健康地產等新型房地產業態注入新動力和發展空間。建議房地產企業根據各城市的經濟發展趨勢及資源稟賦，豐富房地產開發業態、提升產品建設品質，滿足不同群體的居住、度假、康養、創業等不同需求。

與此同時，雖然前三季度國內經濟延續穩定的復蘇態勢，但外部不確定性因素仍較多，房地產業仍需發揮其作為宏觀經濟發展的穩定器作用，堅持房住不炒定位、因城施策的調控原則不會改變，穩地價、穩房價、穩預期的調控目標也沒有改變，房價漲幅明顯、市場熱度較高的城市，將實施嚴格管控。此外，若房地產金融審慎管理制度正式實施，將不僅影響房企的銀行貸款，還影響其通過債券、信托產品、資管產品等渠道融資。建議房地產企業切實加強資金管理，圍繞降杠桿、降負債的目標適時適度調整營銷策略，進一步加快回籠資金，確保企業穩健經營。

機構觀點

明年廣州樓市成交量呈穩步上揚態勢

世聯行指出，今年上半年粵港澳大灣區城市中，深莞表現量價齊漲，價格同比漲幅較大。隨著7月深莞調控升級，在需求外溢和補漲預期之下，廣惠成交也迅速放大，部分板塊漲幅明顯，帶動全省購房意愿提升。值得關注的是，隨著8月下旬房地產行業融資收緊、多城調控升級，房企開始加大促銷力度以回籠資金，市場觀望情緒漸濃。展望后市，在還債高峰、“三道紅線”以及市場轉冷之下，四季度全國整體市場房企的促銷戰將更為激烈。而廣東在核心廣深莞惠量價齊升的帶動下，表現將持續強于大市，價格趨于穩定。但在全球經濟放緩、外部不確定因素增多的大背景下，以投資屬性為主的商辦市場去化仍將艱難，大力度折扣+高傭轉介是常態。

新興市場板塊熱點紛呈。

廣東經緯房產咨詢有限公司則指出，在廣州全市疫情受控、經濟復蘇勢頭強勁，加上年底前各大房企加快回籠資金的硬指標下，預計四季度廣州樓市向好，不排除存量較大的外圍區域進行以價換量。在人才政策持續助力下，契合地鐵8號北延線開通的帶動，預計明年廣州樓市成交量呈穩步上揚態勢。價格方面，在“房住不炒”的主基調下，樓市仍以“穩為主”。雖然今年四季度或出現小規模的以價換量，但波及范圍較小，降價幅度有限。預計明年價格穩中有升，原因是，受中心區住宅供不應求影響（天河、越秀、黃埔較突出），樓價依然堅挺，加上地價高企，樓價上漲或成大概率，但漲幅可控；外圍區域方面，雖然花都、南沙、番禺月末庫存量均保持在100萬㎡以上，但均有涉房人才政策的支持，價格難以下跌，仍以穩為主。其中廣州副中心南沙近年發展迅猛，受惠政策傾斜及金融島、明珠灣等重大規劃兌現，價格或將進入上升通道。

南方日報記者 馮善書 通訊員 孫蘊佳

圖表來源 廣東省房協