陽江信息港南都訊 據住建部網站昨日消息，住建部、國家發改委等6部門近日聯合發布《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（以下簡稱《意見》），提出規范住房租賃經營行為，住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月。
近年來，部分從事轉租經營的輕資產住房租賃企業利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業務，少數住房租賃企業資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益。為此，《意見》明確要求各地加強住房租賃企業從業管理，開展住房租賃資金監管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調控住房租金水平。
《意見》針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規范住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平臺，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。
《意見》還要求，各地應開展住房租賃資金監管。企業單次收取租金超過3個月，或單次收取押金超過1個月的，應當納入住房租賃資金監管賬戶。同時，禁止套取使用住房租賃消費貸款。企業不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得誘導承租人使用“租金貸”。金融機構嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，對住房租賃企業加強名單式管理。
《意見》指出，各地應合理調控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門建立住房租金監測制度，定期公布不同區域不同類型租賃住房的市場租金水平。此外，各地還需落實城市政府主體責任。建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，將相關部門的監管工作納入政府績效考核體系。
專家解讀
房租和房價管控一樣 異常上漲必被打壓
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策是長租公寓市場首個系統監管的政策?！伴L租監管7條”政策嚴厲、方向明確，成為今年在經營貸管控基礎上，房地產市場第二個嚴管金融市場的政策。
此次政策明確了租金的監管，有兩個方面的內容。第一、住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。第二、加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。這兩點內容較為系統地填補了過去租金方面的監管問題。過去租金的收取等沒有監管，導致資金方面出現了很多問題，也是金融風險的來源點?，F在租金異常上漲受到關注，后續也和房價管控一樣，異常上漲必被打壓。
此次政策對于租金貸款的管控更加規范和到位。第一、對于各類違規的套現行為，政策明確，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。第二、金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須采取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意愿，并做好記錄。從這兩點看，租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受認可。這兩者的區別在于，租金貸進入到了輕資產長租公寓企業的賬戶，而租賃消費貸則是進入租客的賬戶。這是后續在明晰不同貸款方面所需要注意的。
廣東省公寓管理協會會長劉昕說，由于“長收短付”現象的出現，就導致了行業內頻頻發生爆雷事件。如果政府能強行要求不允許長收，就可以直接把爆雷事件扼殺在搖籃里。
劉昕說，住房租賃行業收租模式有所差異。押一付三，押一付六，很容易滋生“爆雷事件”；押二付一，爆雷事件相對比例較少。
劉昕表示，合規企業的長收或者租金貸，都是為了租賃企業的發展，比如快速拿房，投入裝修等，這種形式的投入源于拿不到低成本的資金或者長效資金，所以才鋌而走險，用了一些資金的杠桿。而對那些非法的、爆雷的企業，長收短付就是為了將來跑路做準備。劉昕表示，建議政府和金融部門拓寬正規住房租賃企業的融資渠道和提供低成本的發展資金。
政府需提供更多的公共租賃住房
新文件出臺的背景是什么？中原地產首席分析師張大偉認為，新業態野蠻生長了好幾年后，政府部門對輕資產住房租賃企業出臺約束性文件很有必要，能夠部分解決房地產租賃問題。
據他介紹，輕資產住房租賃企業剛開始“泛濫”時，盈利模式很簡單，一是賺取租金差價，導致租金價格的明顯上漲；第二種盈利模式則是囤積一定的租賃房源，通過上下游的支付時間差獲得資金池。
“對于輕資產類住房租賃企業來說，我覺得政府應該做的是盡量約束其規模，把它限制成為一個市場的有益補充，千萬不能讓它成為市場的主流?！睆埓髠シQ。
他告訴南都記者，國內租賃市場存在的核心問題是租售比非常懸殊，按照市場目前的資產價格與租金價格，租賃行業盈利的可能性很小。而輕資產類租賃企業不擁有資產，只是把它作為一個金融產品運作，企業一方面賺差價，另外一方面將“租金貸”等作為資金池的補充。
南都記者注意到，文件規定，“住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月”，并提出建立一個監管賬戶。
在張大偉看來，這一規定是一個積極嘗試，“企業爆雷的可能性相對而言會變小”。但他也同時指出，政策應該更加堅決。
“過去對企業設立資金池行為無監管，到現在提到了監管，從這個角度來說是一個進步，但還不徹底?！睆埓髠ブ赋?，此次新政策中沒有對“輕資產租賃企業的屬性以及對整個租賃市場提供了什么”這一問題作出回答。
他表示，國家政策提倡的是長租公寓，是鼓勵業主改造空置的房屋，將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源。但現在市場議論的長租公寓，其實都只是吃差價的二手房房源。當下所謂的偽長租公寓已不是租賃企業，而是標準的“金融企業”。
同時，當下輕資產租賃企業雖然在房源條件的改善方面做了很多努力，但過多資本進入租賃市場后，把中低端租賃房源升級成中高端，看似改造升級帶來的是整個行業生態的變化?！爱斚碌淖赓U市場的需求不完全是品質，很多租戶有可能只是想要幾百塊一個月的中低端租賃。”他說。
那要如何才能真正解決租賃市場痛點？張大偉表示，政府需提供更多的公共租賃住房，同時提高市場上租賃房源的供應，這是政府現在能做的比較好的辦法。
長租監管七條
●加強從業管理。從事住房租賃經營的企業，以及轉租10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，并在開展經營前向住房和城鄉建設部門推送開業信息。
●規范住房租賃經營行為。住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平臺，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。
●開展住房租賃資金監管。住房租賃企業應當在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案，并通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。
●禁止套取使用住房租賃消費貸款。企業不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用“租金貸”。金融機構嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，對住房租賃企業加強名單式管理。
●合理調控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門建立住房租金監測制度，定期公布不同區域不同類型租賃住房的市場租金水平。
●妥善化解住房租賃矛盾糾紛。發揮相關部門、街道辦事處、社區、行業協會作用，加強協同聯動，綜合運用多元調解機制，維護租賃當事人合法權益。
●落實城市政府主體責任。建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，將相關部門的監管工作納入政府績效考核體系。
采寫：南都記者 邱永芬 王凡
