中國房地產市場行進到2020年，政府的調控手段愈加豐富，能力更成熟，房價波動幅度更小，漸趨平穩。

在8月8日舉行的博鰲·21世紀房地產論壇“下半年與下半場：彎道機會與安全發展”六方會談上，與會嘉賓表達了上述觀點。

而在房地產的下半場，從增量時代轉向存量時代，當激進追求規模增長、搶占地盤的發展方式已經過時，房企開疆擴土或是彎道超車都會越來越難；同時，他們從追求規模轉變為提升效益，思考如何安全穿越經濟周期。

平衡規模、效益和風險的能力，成為房企關注的重點。

進入穩定長周期

熬過疫情的房地產市場，下半年會上演什么“劇情”？從更遠的周期來看，房地產的下半場，房企還有無彎道超車的機會？六方會談上的房企掌舵人各抒己見。

旭輝控股董事局主席林中認為，總體來看，今年下半年房地產市場以平穩為主，量價也相對平穩；其次，未來的房地產市場應該會城市分化、結構分化，有的城市熱一點，有的城市冷一點，但都不會出現大起大落。

他強調，今年應該是穩地價、穩房價、穩預期是主流，“穩價保量”是政府政策的出發點，一城一策，會有緊有松。

中南建設董事、中南置地副總裁唐曉東也認為，從上半年各家房企的數據來看，2020年整體銷售額應該會看齊2019年，但量的保持不一定能帶來價的提升。“房住不炒”的政策導向下，價格也會相對平穩。

對下半年市場的平穩預判，與政府的調控能力有密不可分的關系，因為隨著市場的變化，政府的調控手段越來越靈活和成熟。

金地集團助理總裁、金地商置集團高級副總裁張晉元說：“我判斷市場會比較平穩，因為我非常相信政府的調控能力?！?/p>

他表示，過去3年應該是最平穩、市場最健康的3年。房企的去庫存周期是最低的，全國平均大概是12-13個月；價格也最平穩，從全國水平來看，基本都是小幅增長。

從房企想要彎道超車的難度，也能看出市場在逐漸成熟的穩定度。張晉元認為，以后彎道超車會非常難，機會越來越少，因為市場已經逐步成熟。

他分析，2008年房企前20強的榜單和現在相比變化非常大，2008年榜單中前20強的企業可能8家都已經不在了。但是，近三年的top5房企除了排序，沒有變化。

龍湖集團副總裁胡若翔也表示，2018年房地產市場步入平穩，市場告別了過去大幅波動的小周期，轉而進入了長周期。作為身在其中的企業，這個時間節點要保持克制，減少賭的心態。

唐曉東則表示，房地產增量市場見頂，很多時候，資源就這么多，大家一起爭奪優質資源的窗口變得越來越窄。在這種情況下，彎道超車是危險的。

林中總結說，地產行業順勢而為是事半功倍，逆勢而為是事倍功半。在平穩增長期要取得超常規、跨越式的發展，挑戰難度和風險遠遠比在高速增長期大很多。房企應該在平穩增長、精細化的時代，找到一個有質量的增長模式。

有質量的增長

當不再尋求粗暴的規模擴張，著眼于長遠發展的下半場，平衡規模增長、風險與效益，成為房企們的必答題。

林中認為，增長要有合理速度，以保證增長是可持續的、穩定的、有質量的。有質量的增長應該表現在，企業盈利能力上升、債務風險降低、產品服務改善。

唐曉東分享了主要思考的三個方面。首先，穩固基本盤，有自己深耕的區域，其次是控制經營風險，以及高度地重視客戶。

綠城小鎮集團總經理蔣安綽認為，高質量的發展和追求規模既是敵人，又是朋友。他表示，有質量的發展需要注意幾條紅線：產品紅線、服務紅線、財務指標紅線。在這些指標健康達標的情況下，再去追求規模上的發展也是順勢而為。

張晉元則認為，平衡規模與效益首先要對規模增長有合理的預期；其次，對盈利水平也要有合理的預期。

當前，各大城市調控的手段都越來越豐富、成熟，房企在做利潤預期和項目研判時，要隨著市場的變化做調整。像在北京、上海，按照大部分開發商的投資標準，一般都是凈利潤10%，IRR（內部收益率）20%，但應該沒有一個公司能夠達到。

張晉元指出，規模增長和風險平衡的主要手段就是控制負債率。不少高杠桿、高負債擴張的企業現在壓力都比較大，甚至有生存的危險。

與龍湖集團副總裁胡若翔的觀點不謀而合，張晉元認為，還要做一些更有持續性的業務對未來規模發展進行有益補充，例如現在金地大概每年投資額的15%-20%，會放在持有性的物業。

在今年的疫情和行業周期之下，嘉賓們不約而同提到，規模增長要守住安全底線，如何應對下半場的風險，對企業安全發展至關重要。

林中認為，下半場最大的風險就是不確定性的風險，每年都有預料不到的事情，包括今年的疫情。要應對不確定性風險，就是保有冗余，留有備手，以不變應萬變。

與林中看法相同，金科地產聯席總裁方明富表示，不確定性是企業現在最不好把握的，面對不確定性就是要尊重市場，敬畏市場，尊重客戶，努力做好自己。

蔣安綽則表示，房企要把所有的風險都看作最大的風險，經營時刻保持穩健，所有的風險都要注意防范。

唐曉東認為，眾多的不確定中有一個是確定的，就是“房住不炒”的基本精神，房企要尊重政策，穩步往前走。

張晉元表示，房地產的發展核心是投資驅動。除了不確定因素，最大的風險就是投資。買地、并購一定要做更加認真的研究、研判，避免犯更大的錯誤。

（作者：張曉玲）